Home » , , » NJOP (Nilai Jual Objek Pajak)

NJOP (Nilai Jual Objek Pajak)

NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) Dasar pengenaan pajak adalah Nilai Jual Objek Pajak, NJOP adalah haraga rata-rata yang diperoleh dari transakasi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Objek Pajak ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Obejek Pajak pengganti (pasal 1 angka 3 UU PBB). 


Dengan demikian, NJOP memilki unsur: 
  • Harga rata-rata transaksi jual beli.
  • Jual beli yang terjadi secara wajar. 
Kata “Wajar” tidak pernah didefinisikan dalam undang-undang atau peraturan lainnya. Definisi wajar dapat ditemukan dalam disiplin ilmu penilaian properti (valuation/appraisal) tepatnya dalam Standar Penilaian Indonesia. Menurut SPI disebut wajar jika: 

 SPI 0.5.39.6” ...antara pembeli yang berminat membeli...” mengarah pada seseorang yang memiliki motivasi, tetapi tidak dipaksa untuk membeli. Pembeli tersebut tidak sangat ingin membeli atau bersedia membeli dengan harga berapapun. Pembei dimaksud juga membeli sesuai dengan keadaaan pasar yang berlaku, dan dengan harapan pasar saat ini, serta bukan pasar imajinasi atau hipotesis yang tidak dapat diharapkan terjadi. Pembeli dimaksud diasumsikan tidak akan membeli diatas harga pasar.

SPI 0.5.39.7”…penjual yang berminat menjual…”adalah penjual yang tidak terlalu berminat atau tidak terpaksa menjual pada sembarang harga atupun tidak bertahan pada tingkat harga yang dianggap tidak layak dalam kondisi pasar. Penjual berkeiginan untuk menjual asetnya pada kondisi pasar dan pada tingkat harga terbaik yang mungkin dicapai dipasar terbuka, setelah melakukan upaya pemasaran yang layak, berapapun harga yang dapat dicapai.

SPI 0.5.39.8”…dalam transaksi bebas ikatan…”adalah transaksi antara pihak-pihak yang tidak memiliki hubungan tertentu atau hubungan istimewa (misalnya induk perusahaan dengan anak perusahaan atau pemilik bangunan dengan penyewa) yang dapat membentuk tingkat harga bukan merupakan keadaan sebenarnya dipasar atau menaikkan harga akibat adanya unsur nilai khusus. Transaksi dianggap terjadi antara pihak-pihak yang tidak berkepentingan dan masing-masing bertindak indipenden.

SPI 0.5.39.9”…yang penawarannya dilakukan secara layak…”berarti asset akan ditawarkan kepasar dalam cara yang layak agar penjualnya dapat terjadi pada tingkat harga terbaik yang dapat diperoleh secara wajar sesuai dengan nilai pasar. Jangka waktu penawaran property dapat bervariasi sesuai dengan kondisi pasar, tetapi harus cukup waktu sehingga asset dapat menarik perhatian pembeli potensial dalam jumlah yang cukup.

SPI 0.5.39.10”…dimana kedua pihak masing-masing mengetahui dan bertindak berhati-hati…”menganggap bahwa pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berminat menjual masing-masing memiliki informasi yang cukup atas keadaan dan karesteristik aset, untuk penggunaan yang ada potensialnya, serta keadaan pasar. Masing-masing bertindak untuk kepentingannya sendiri dengan pengetahuan yang dimilkinya, dan secara hati-hati menentukan harga terbaik untuk posisinya masing-masing. Prinsip kehatian-hatian menentukan ditunjukkan dengan menganalisis keadaan pasar pada dan bukan keuntungan atau ramalan sesudahnya. Seorang penjual yang menjual propertinya pada tingkat harga dibawah harga pasar tidak berarti dapat dikatakan tidak bijaksana apabila tingkat harga pasar saat itu memang dalam kondisi menurun. Dalam kondisi demikian, sebagaimana dalam situasi pembelian dan penjualan lainnya yang terjadi dalam kondisi pasar dengan tingkat harga yang berfluktuasi, pembeli atau penjual yang berhati-hati akan selalu bertindak sesuai dengan informasi pasar terbaik yang tersedia saat itu.

SPI 0.5.39.11”…dan tanpa paksaan…”menyatakan bahwa setiap pihak terdorong untuk melakukan transaki, tetapi juga tidak ada paksaan untuk menyetujuainya. 

  • Perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis (Market Data Approach/Sales Comparasion Approach/Pendekatan Perbandingan Data Pasar), adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara membandingkannya dengan objek pajak lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya. Metode ini dipergunakan untuk menentukan NJOP Bumi.
  • Nilai perolehan baru (Cost Approach/Pendekatan Kalkulasi Biaya), adalah suatu pendekatan/metode penetuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh objek tersebut pada saat penilaian dilakukan, yang dikurangi dengan penyusutan berdasarkan kondisi fisik objek tersebut. Metode ini dapat digunakan untuk menentukan NJOP bangunan, baik bangunan modern, kuno (candi dan lain-lain), tanaman pekebunan, hutan tanaman industri.

0 komentar:

Posting Komentar

Informasi Jadwal Training

pelatihan pajak